예고등기는 등기원인이 없거나 위조·무효 등의 사유로 잘못 이루어진 소유권이전·저당권 설정·말소 등기와 관련하여, 그 등기의 말소 또는 회복을 구하는 소송이 제기되었음을 제3자에게 알리기 위해 법원이 촉탁하여 하는 경고적 등기였습니다.
쉽게 말해 「이 부동산 등기에 분쟁 소송이 진행 중이니 무심코 거래하지 말라」는 취지의 표시입니다. 인감증명 위조 등으로 허위 등기가 이루어진 뒤 진정 권리자가 소송을 제기한 경우에 자주 등장했습니다.
예고등기 · 환매등기
등기부 갑구에 예고등기나 환매등기가 보이면, 단순 소유권 이전만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 두 등기 모두 경매 낙찰 후에도 남거나, 후일 소유권을 다시 잃을 위험이 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
예고등기란
예고등기 제도의 변화
예고등기 제도는 남용 우려 등으로 2011년 10월 13일부터 폐지되었습니다. 다만 폐지 이전에 이미 경료된 예고등기는 그대로 등기부에 남아 있을 수 있으며, 경매 실무에서는 여전히 확인 대상입니다.
- 말소기준권리 전후와 관계없이 경매로 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 경우가 많습니다.
- 예고등기 원인 소송에서 원고가 승소하면, 낙찰 후 소유권을 취득했더라도 다시 상실할 수 있습니다.
- 등기사항증명서에 기재된 사건번호로 법원 사건기록을 열람하면 누가 어떤 이유로 예고등기를 했는지 확인할 수 있습니다.
환매등기란
환매권이란 매도인이 일정 요건 아래 매수인에게 지급한 매매대금과 비용을 돌려주고, 매도한 부동산을 다시 매수할 수 있는 권리입니다(민법 제590조). 환매특약을 등기하면 제3자에게도 대항할 수 있는 권리가 됩니다(민법 제592조).
환매등기는 이러한 환매권·환매특약을 등기부에 공시한 것입니다. 국가·지방자치단체·공기업 등이 특수 목적용 토지나 시설을 매도하면서, 매수인이 정해진 용도로 사용하지 않을 경우 되돌려 받기 위해 설정하는 경우가 많습니다.
환매등기 확인 포인트
- 갑구에 「환매특약」 또는 「환매」 관련 등기 여부
- 환매권자, 환매기간, 환매대금(또는 산정 방식) 기재 내용
- 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 접수일자 비교
경매 시 환매등기 처리
| 순위 | 경매 시 일반적 처리 |
|---|---|
| 선순위 | 말소되지 않고 낙찰자에게 인수. 환매기간 내 환매권 행사 시 소유권 상실·대금 정산 문제 발생 가능 |
| 후순위 | 경매 매각으로 소멸되는 경우가 많음 |
선순위 환매등기가 남아 있으면 낙찰자는 환매권자가 환매권을 행사할 경우 부동산을 다시 돌려주고, 낙찰대금과 환매대금의 차액을 정산해야 할 수 있습니다. 즉 낙찰 직후 온전한 소유권을 확보했다고 단정할 수 없습니다.
예고등기 vs 환매등기 비교
| 구분 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 예고등기 | 허위·무효 등기 관련 소송 진행 중임을 알림. 제도 폐지(2011.10.13) 이전 등기는 인수·소유권 상실 위험 검토 필요 |
| 환매등기 | 매도인 등의 되살 권리 공시. 선순위면 낙찰자 인수, 환매기간·환매대금 확인 필수 |
입찰 전 체크리스트
- 등기부 갑구에서 예고등기·환매특약 등기 유무를 확인합니다.
- 예고등기가 있으면 사건번호로 관할 법원 사건기록을 열람합니다.
- 환매등기가 있으면 환매기간 만료 여부, 환매권자, 환매대금 산정 방식을 봅니다.
- 말소기준권리 접수일과 비교하여 선순위·후순위를 판단합니다.
- 매각물건명세서의 인수·말소 기재와 교차 확인합니다.
- 소유권 상실·환매행사 가능성이 있으면 입찰가·수익률 산정을 보수적으로 합니다.
예고등기·환매등기 물건은 낙찰 직후에도 소유권이 안정되지 않을 수 있습니다. 등기부만 보지 말고 사건기록·매각조건까지 함께 검토하려면 법무법인 새얼에 권리분석 상담을 요청하시기 바랍니다.
관련 법조문
민법 제590조 (환매권)
매도인은 매매의 특약으로 매도인이 매수인에게 매매대금과 비용을 반환하고 매수인이 매도인에게 매매의 목적이 된 부동산을 반환할 수 있는 권리를 유보할 수 있다.
민법 제592조 (환매특약의 등기)
환매특약을 등기한 때에는 환매권은 등기한 후에 그 부동산에 관하여 권리를 취득한 자에 대하여도 그 효력이 있다.
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