제시외물건이란 경매 목적물과 같은 부지 안에 있으나, 등기부·건축물대장 등 공부상 표시되지 않은 건물, 창고, 화장실, 정원석, 수목 등을 말합니다. 감정평가사가 현장조사 과정에서 발견하여 감정평가서·매각물건명세서에 별도로 기재하는 경우가 많습니다.
무허가 건물, 미등기 건물, 기존 건물에 덧붙인 구조물 등이 제시외물건으로 나오는 일이 흔합니다. 입찰 전에는 「제시외 포함」인지 「제시외 제외」인지 반드시 확인해야 합니다.
제시외물건
경매 물건 현장에 등기부·건축물대장에는 없지만 실제로 존재하는 건물·시설이 있는 경우가 있습니다. 이를 제시외물건이라 하며, 낙찰자가 소유권을 취득하는지 여부는 부합물·종물인지 독립물인지에 따라 달라집니다.
제시외물건이란
부합물 · 종물 · 독립물 구분
제시외물건의 소유권 귀속 여부는 아래 개념으로 판단합니다.
- 부합물
분리하면 과다한 비용이 들거나 효용이 현저히 떨어지는 물건입니다. 경매 목적물의 일부로 보아 낙찰자에게 소유권이 귀속될 수 있습니다. - 종물
주물(경매 대상 건물·토지)의 경제적 효용을 돕는 독립된 물건입니다. 부합물과 마찬가지로 저당권 효력이 미치고 낙찰 시 함께 취득되는 경우가 많습니다. - 독립물
구조상·이용상 독립성이 있고 별도의 소유권 객체로 볼 수 있는 건물·시설입니다. 경매 대상에 포함되지 않으면 낙찰자가 소유권을 취득하지 못합니다.
민법 제358조와 저당권 효력
민법 제358조는 「저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다」고 규정합니다. 따라서 저당권이 설정된 부동산을 경매할 때, 부합물·종물로 인정되는 제시외물건은 감정평가에서 빠져 있더라도 낙찰자에게 소유권이 귀속될 수 있습니다.
반대로 독립물로 보이는 제시외 건물은 경매 신청 시 별도로 포함되지 않는 한 낙찰자가 소유권을 취득하지 못합니다. 매각대금을 지불했다고 해서 자동으로 내 건물이 되는 것은 아닙니다.
판단 기준 요약
- 부합물·종물 → 경매 대상 포함, 낙찰자 소유권 취득 가능
- 독립물 → 경매 대상 제외 시 낙찰자 소유권 취득 불가
- 구조상·이용상 독립성, 구분소유 의사, 거래 관념 등을 종합 검토
제시외 건물과 법정지상권
제시외 건물이 기존 건물에 부합되거나 종물로 볼 수 있으면, 낙찰자는 경매를 통해 제시외 건물까지 소유권을 취득할 수 있습니다.
그러나 제시외 건물이 독립된 건물로 보이고 경매 대상에서 제외된 경우, 낙찰자는 그 건물의 소유권을 취득하지 못합니다. 이때 토지만 낙찰받고 건물은 제3자 또는 기존 소유자에게 남아 있으면 법정지상권 문제가 발생할 수 있습니다.
대법원 판례(97다10314 등)에 따르면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 건물 소유자에게 법정지상권이 성립할 수 있어, 토지 낙찰자는 건물 점유자에게 즉시 퇴거를 요구하기 어렵습니다.
경매 실무에서의 처리
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 제시외 포함 | 감정·명세서에 제시외 건물이 경매 대상에 포함된 경우. 낙찰자의 소유권 취득에 비교적 문제 적음 |
| 제시외 제외 | 경매 대상에서 빠진 제시외 건물. 독립물이면 소유권 미취득, 법정지상권·철거·매입 협의 이슈 가능 |
| 평가 누락 | 감정평가서에 빠졌어도 부합물·종물이면 낙찰자에게 귀속될 수 있음. 독립물이면 귀속 안 됨 |
입찰 전 체크리스트
- 감정평가서·매각물건명세서에 제시외물건 기재 여부를 확인합니다.
- 「제시외 포함」인지 「제시외 제외」인지, 평가액 반영 여부를 봅니다.
- 현장 임장으로 제시외 건물의 구조·이용 관계·독립성을 확인합니다.
- 건축물대장, 사용승인, 무허가 여부, 점유자 존재 여부를 조사합니다.
- 제시외 제외 물건이 있으면 법정지상권·철거비·협상 비용을 입찰가에 반영합니다.
- 제3자 소유 건물·가설건축물 여부는 판례·사안별로 별도 검토합니다.
제시외물건은 등기부만으로 판단하기 어렵습니다. 현장조사·감정평가서·명세서를 함께 보며 부합물·종물·독립물 여부를 검토하려면 법무법인 새얼에 권리분석 상담을 요청하시기 바랍니다.
관련 법조문
민법 제100조 (종물)
물건의 소유자는 그 물건의 종물을 취득한다. 그러나 타인의 권리의 목적인 물건의 종물에 관하여는 그러하지 아니하다.
민법 제258조 (부합물)
타인의 물건에 부합한 자기의 물건은 그 부합한 물건의 종류와 성질 기타 사정에 의하여 분리할 수 없는 때에는 부합한 물건의 부속물로 된다.
민법 제358조 (저당권의 효력의 범위)
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.
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